Trong khuôn khổ Hội thảo “Tín dụng bất động sản, kiểm soát thế nào để phát triển” tổ chức mới đây, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã đưa ra những góc nhìn sâu sắc về vị thế của ngành bất động sản cũng như những bất cập trong chính sách tiền tệ hiện hành. Thông điệp cốt lõi được nhấn mạnh là cần ngừng định kiến với bất động sản và sớm thực hiện các cơ chế tín dụng linh hoạt để thúc đẩy tăng trưởng GDP.
Vị thế kinh tế bậc một và sự đóng góp thực tế vào GDP
Dựa trên hệ thống ngành kinh tế Việt Nam với hơn 1.500 ngành, bất động sản được xếp vào nhóm ngành bậc một – cấp cao nhất trong cơ cấu kinh tế quốc gia. Trước những đánh giá cho rằng bất động sản chỉ đóng góp khoảng 0,21% vào tăng trưởng GDP, giới chuyên gia khẳng định con số này hoàn toàn phi lý và không phản ánh đúng thực tế.
Thực tế, ngành bất động sản hiện đóng góp khoảng 11-12% GDP. Nếu so sánh với các nền kinh tế tương đồng như Trung Quốc, nơi lĩnh vực này chiếm tới 20-24% GDP, có thể thấy dư địa và tầm quan trọng của bất động sản tại Việt Nam là cực kỳ lớn. Do đó, việc coi bất động sản là lĩnh vực rủi ro để siết chặt tín dụng tràng lan là một cách nhìn lệch lạc, cần được điều chỉnh sớm để không làm nghẽn mạch máu của nền kinh tế.
Nhận diện đúng rủi ro: Đừng đánh đồng mọi phân khúc
Rủi ro tín dụng không nằm ở bản thân ngành bất động sản mà nằm ở sự lệch pha cung cầu và kiểm soát dòng vốn. Hiện nay, chính sách tín dụng thường xếp bất động sản vào nhóm rủi ro cùng với chứng khoán, dẫn đến việc tiếp cận vốn của doanh nghiệp và người mua nhà gặp nhiều khó khăn.
Tuy nhiên, bất động sản bao gồm rất nhiều phân khúc: công nghiệp, du lịch, y tế, giáo dục và nhà ở. Trong đó, bất động sản công nghiệp luôn là điểm sáng trong 15 năm qua, còn nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp là những phân khúc đáp ứng nhu cầu thực, có tính thanh khoản cao và độ rủi ro cực thấp. Rủi ro chỉ thực sự xuất hiện khi dòng vốn tập trung quá lớn vào một vài doanh nghiệp “thân hữu”, các dự án cao cấp, siêu sang hoặc biến tướng từ tín dụng tiêu dùng sang đầu cơ.
Nhà ở giá phù hợp: Chiến lược phát triển bền vững
Một điểm nghẽn lớn hiện nay là sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở thương mại giá phù hợp (mức giá khoảng dưới 5 tỷ đồng tại TP.HCM). Đây là dòng sản phẩm không cần nhà nước bao cấp nhưng lại đang chịu gánh nặng về tiền sử dụng đất và các loại thuế cao như nhà ở cao cấp.
Ông Lê Hoàng Châu đề xuất cần bổ sung chính sách phát triển loại hình nhà ở này vào Luật Nhà ở. Nếu người mua nhà phân khúc này được vay với lãi suất ưu đãi khoảng 6-7%/năm trong thời hạn 10-12 năm, áp lực lên nhà ở xã hội sẽ giảm bớt, đồng thời tạo ra một thị trường an toàn và bền vững.
Việc áp dụng cơ chế không tính dư nợ cho vay nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp vào hạn mức (room) tín dụng của các ngân hàng sẽ là “mũi tên trúng hai đích”, vừa giải quyết an sinh xã hội, vừa đảm bảo an toàn hệ thống ngân hàng.
Kiến nghị khơi thông dòng chảy tín dụng từ quý II/2026
Theo vị lãnh đạo HoREA, về điều hành tiền tệ, việc giao hạn mức tín dụng theo từng quý đang gây khó khăn cho sự chủ động của các ngân hàng thương mại. Để đạt mục tiêu tăng trưởng GDP hai con số từ năm 2026, Ngân hàng Nhà nước cần xem xét giao room tín dụng cho cả năm và nâng trần tăng trưởng ngay trong quý II.
Đồng thời, cần gỡ bỏ rào cản quy định tăng trưởng tín dụng bất động sản không được vượt quá tăng trưởng chung của hệ thống. Trong lịch sử, tín dụng bất động sản thường đóng vai trò dẫn dắt nên luôn cao hơn mức bình quân. Ngoài ra, việc duy trì chính sách cho phép dùng tối đa 30% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn là hoàn toàn phù hợp và an toàn trong bối cảnh hiện nay.
Cuối cùng, các ngân hàng cần tiết giảm chi phí và chia sẻ lợi nhuận một cách hợp lý với nền kinh tế. Trong giai đoạn khó khăn, lợi nhuận ngành ngân hàng vẫn duy trì ở mức cao là điều cần phải nhìn nhận lại để có sự đồng hành thực chất hơn với doanh nghiệp, cùng hướng tới mục tiêu phát triển lành mạnh và bền vững cho thị trường bất động sản.
#batdongsan #tindung
